新築戸建てを建てるにあたって土地購入するなら、リスクが少なく災害に強い土地を買いたい。そう思う方は多いと思います。ただ、そう考えてはいても、立地・価格・土地の大きさ・形状・日当たり…土地に対して求めることはいくつも、本当にいくつもあるわけで。そんな中でハザードマップや液状化マップから見るリスクはどの程度考慮すべきなのか。我が家が土地探しをする中で考えたことをただ書き綴ってみたいと思います。
（結論らしきものはそのご家庭によって違うと思うので、あくまで我が家はこう思っている、悩んでいる、というところで）
- 「リスクの低い土地を選ぶべき」というのは前提
- 候補地はハザードマップの浸水地域ばかりだった
- 洪水ハザードマップがかかる土地に建てるという選択はアリか
- それでも、結論としてどう考えるのか
- 【追記】結局、ハザードマップの浸水リスクは受け入れることに
「リスクの低い土地を選ぶべき」というのは前提
土地探しの前提として、
土地購入の前にハザードマップや液状化マップはきちんとチェックして、リスクの少ない土地を選んだ方が良い
というのは、厳然としてあると思います。その自治体で洪水・内水・高潮なんかのハザードマップや液状化リスクを見られるマップはありますし（ないところもあるらしいですが）現在はそれらを土地契約前に知らせる義務もあるそうで。
当然、私達も災害リスクは減らしたいので、チェックすることにしました。これは不動産屋さんから「避けたほうがいいですよ！」みたいなことは実際あまり言われないので（現実的にそこに住んでいる人は多数いますし）、自分で責任もって調べるのがいいと思います。
候補地はハザードマップの浸水地域ばかりだった
というわけで、もちろんハザードマップの存在は知っていて、土地探しを行う際にはチェックした我が家。
が。
私達の候補としていた最寄駅は東横線の駅だったのですが、近くには一級河川が流れていて、そもそも駅が想定最大規模ではガッツリ浸水する立地。つまり、駅からフラットアクセス＝すべからく浸水地域。
…という感じだったのです。。。しかも3～5ｍ未満とか、そのくらいの。最大想定で0.5mくらいなら許容範囲とは思うんですけどね。
このへんがいいかな、と思っていた候補エリアはだいたい洪水ハザードマップがかかっていて、ハザードのかかっていない地域はといえば小高い丘や山を登ったところ。不動産広告でよく「フラットアクセス」「平坦」なんかが強調されていますが、確かに生活する上では坂がないのってすごく便利。ただ、フラットな場所はハザードがかかる、ハザードかからない場所はたいてい急な坂…という感じで、うーん。。。という候補地事情でした。
洪水ハザードマップがかかる土地に建てるという選択はアリか
リスクの少ない土地に住みたいけれど、日々の生活の利便性も大切。毎日のことだから、坂の上り下りはなるべく減らしたい。。ということでよくよく考えました。
実際そこに住んでいる友人はどう考えているか
ハザードかかっているとは言っても、実際に多くの住宅が建っている地域。そのへんどう考えているのかな、というのを、言葉やタイミングをはかりつつ友人達に聞いてみました。
そもそもハザードマップが認知されてきたのが最近のことでもありますし、親の代から住んでいて特に考えていない…って友人も実際多かったのですが（というかそれが多数派だった）、以下のような考えを持つ友人もいました。
- そのリスクは許容して、火災保険の水害特約つけているよ
- ハザードはかかっているけれど実際に浸水被害が起きていないことは確認したよ
- だから3階建てにしたよ（浸水が5m未満のエリアだったから）
夫婦で話してみた内容
考えてみると、地震は予測できないけれど、洪水はある程度予測が立つのですよね。であれば、命の危険というところでは、「危ないときは早めに避難する」を徹底すればいいのではということになりました。
そして、家屋の被害に備えるなら、水害をケアできる保険には入っておく。
それから、実際は保険でカバーできないこともあるようなので（床下浸水とか）その場合の費用は100万円程度いつでも動かせる余剰資金として考え、住宅購入資金として読んでおく。
…こういった対策ではどうか、と。
実際、友人の意見を聞いてその土地の履歴も可能な限り調べてみたのですが、実際に浸水被害がそのエリアで起こったことは何十年にわたって「無い」ようなのですよね。ただし、今後もそれが起こらないかというとそうとはいえないので悩みどころ…。
それでも、結論としてどう考えるのか
「6．7割OK」な土地であれば「買い」と考えましょう
…そんなことを不動産屋さんから言われたことがある、という方は多いんじゃないでしょうか。
私達の現状の一番の候補地は、アクセスや子供の学区、生活のしやすさ、日当たり、そんなあれこれを見込んで考えると6，7割OKと思える土地ではあります。
でも、でも。
「早めに避難」の徹底も、あらかじめ「何かあったときの資金」を読んでおくのも、ほんと、単に「ハザードかかっていない地域」であれば必要のないことなんです。
なにより、台風とか来るたびに浸水リスクを考えながら過ごすんだろうか。そう考えると、参考程度に見ていたハザードマップがすごく重要なもののように思えてきて。
もうほぼ「決まり」だった土地について今さらかなり悩んでしまっている私達がいます。ということで、今日はただ悩みの書き留め。また結論など追記するかもしれません。
【追記】結局、ハザードマップの浸水リスクは受け入れることに
結局我が家は迷いに迷って、検討していた土地を購入することになりました。
（つまりはハザードマップの微妙さを受け入れました！）
決定した理由としては、現実的にそのエリアの浸水被害は、治水整備されて以来、もう何十年も起きていないこと。2019年の台風直撃の際も、近くにある遊水池は許容量の25%ほどまでしかいかなかったということ。
水害については保険でケアして、何かあった場合は早めに避難する、防災への備えをきちんと行うことにしようと思います。
考え方それぞれかと思いますが、我が家の結論、でした。
